Qué significa el pasivo por arrendamiento según la FRS 102 revisada
El pasivo por arrendamiento según la FRS 102 Sección 20 revisada es el valor presente de todos los pagos futuros que un arrendatario está obligado a realizar durante el plazo del arrendamiento. Vigente para ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2026, la nueva Sección 20 elimina la distinción entre arrendamientos operativos y financieros y exige que todo arrendamiento cualificado aparezca en el balance como un activo por derecho de uso (ROU) y un pasivo por arrendamiento correspondiente.
Se trata de un cambio fundamental para las entidades británicas e irlandesas. Anteriormente, los arrendamientos operativos se registraban como gasto de forma lineal sin reconocimiento en el balance. Ahora, si una empresa se ha comprometido a pagar £10.000 mensuales durante cinco años, el pasivo por arrendamiento no es £600.000 (la suma de todos los pagos). Es el valor presente de dichos pagos — aproximadamente £530.660 a una tasa de descuento del 5 % — porque el dinero pagado en el futuro vale menos que el pagado hoy.
Esta guía recorre el cálculo completo, desde la fórmula de valor presente hasta los asientos contables y la revaluación continua. Para una visión general de todos los cambios de FRS 102 en 2026, consulte nuestro artículo complementario. Para el cálculo equivalente bajo NIIF 16, vea nuestra guía paso a paso del cálculo del pasivo por arrendamiento.
Qué es un pasivo por arrendamiento según FRS 102
Un pasivo por arrendamiento representa la obligación financiera del arrendatario de realizar pagos por el derecho a usar un activo subyacente. Según la Sección 20 revisada, la valoración de este pasivo debe incluir determinados pagos y excluir otros.
Pagos incluidos en el pasivo por arrendamiento
Pagos fijos. Los importes periódicos contractuales que el arrendatario debe pagar, menos cualquier incentivo por recibir del arrendador (como períodos de carencia o contribuciones al acondicionamiento).
Pagos variables vinculados a un índice o tasa. Pagos que dependen de un índice (como el IPC o el RPI) o de una tasa (como un tipo de interés de referencia), valorados al valor del índice o tasa en la fecha de inicio del arrendamiento. Se incluyen porque representan obligaciones inevitables.
Precios de ejercicio de opciones de compra. Si el arrendatario está razonablemente seguro de ejercer una opción de compra, el precio de ejercicio se incluye en el pasivo al inicio del contrato.
Garantías de valor residual. Importes que el arrendatario espera pagar en virtud de garantías de valor residual — el importe que el arrendatario garantiza al arrendador como valor mínimo del activo al final del plazo.
Pagos excluidos del pasivo por arrendamiento
Pagos variables basados en rendimiento o uso. Los pagos vinculados a ingresos generados, unidades producidas u horas de uso no se incluyen. Se reconocen como gasto cuando se incurren porque no constituyen obligaciones fijas.
Componentes de servicios. Si el contrato de arrendamiento incluye servicios no relacionados con el arrendamiento (mantenimiento, limpieza, seguridad), estos deben separarse y registrarse como gasto fuera del pasivo — salvo que la entidad opte por no separar los componentes de arrendamiento y no arrendamiento, en cuyo caso se incluye la totalidad del pago.
Cálculo paso a paso
El pasivo por arrendamiento se calcula mediante la fórmula del valor presente de una anualidad. Para pagos constantes, la fórmula es:
Pasivo por arrendamiento = PMT × [(1 - (1 + r)^(-n)) / r]
Donde:
- PMT = el pago periódico del arrendamiento
- r = la tasa de descuento por período (tasa anual ÷ número de períodos por año)
- n = el número total de períodos de pago
Ejemplo práctico
Condiciones del arrendamiento:
- Activo: espacio de oficinas en Manchester
- Alquiler mensual: £10.000 (pagadero a final de mes)
- Plazo del arrendamiento: 5 años (60 meses)
- Tasa de endeudamiento obtenible: 5 % anual
- Fecha de inicio: 1 de enero de 2026
- Sin incentivos, prepagos ni obligaciones de restauración
Paso 1: Convertir la tasa anual en tasa mensual
Tasa mensual (r) = 5 % / 12 = 0,4167 % = 0,004167
Paso 2: Determinar el número de períodos
n = 5 años × 12 meses = 60 períodos
Paso 3: Calcular el valor presente
Pasivo = PMT × [(1 - (1 + r)^(-n)) / r]
= £10.000 × [(1 - (1,004167)^(-60)) / 0,004167]
= £10.000 × [(1 - 0,77920) / 0,004167]
= £10.000 × [0,22080 / 0,004167]
= £10.000 × 53,066
= £530.660
El arrendatario reconoce un pasivo de £530.660 el 1 de enero de 2026 — no los £600.000 de pagos no descontados. La diferencia de £69.340 representa el gasto financiero total que se reconocerá durante el plazo de 5 años.
Primeras tres filas de la tabla de amortización
| Mes | Saldo de apertura (£) | Gasto financiero (£) | Pago (£) | Principal (£) | Saldo de cierre (£) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 530.660 | 2.211 | 10.000 | 7.789 | 522.871 |
| 2 | 522.871 | 2.179 | 10.000 | 7.821 | 515.050 |
| 3 | 515.050 | 2.146 | 10.000 | 7.854 | 507.196 |
En el Mes 1, £2.211 del pago de £10.000 corresponden a gasto financiero y £7.789 a la amortización del principal. En cada mes sucesivo, la parte de intereses disminuye y la de principal aumenta a medida que el saldo pendiente se reduce.
Tabla de amortización explicada
Tras el reconocimiento inicial, el pasivo por arrendamiento se valora mediante el método del tipo de interés efectivo. Cada pago periódico se divide en dos componentes:
- Gasto financiero = saldo de apertura × tasa mensual (0,4167 %)
- Amortización del principal = pago − gasto financiero
La parte de intereses es la más alta en el Mes 1 y disminuye cada mes a medida que el saldo pendiente se reduce. Inversamente, la parte de principal comienza siendo reducida y crece. La mecánica es idéntica a la de un préstamo con amortización constante.
Tabla de amortización para períodos seleccionados durante el plazo completo de 5 años:
| Mes | Saldo de apertura (£) | Gasto financiero (£) | Pago (£) | Principal (£) | Saldo de cierre (£) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 530.660 | 2.211 | 10.000 | 7.789 | 522.871 |
| 2 | 522.871 | 2.179 | 10.000 | 7.821 | 515.050 |
| 3 | 515.050 | 2.146 | 10.000 | 7.854 | 507.196 |
| 6 | 491.447 | 2.048 | 10.000 | 7.952 | 483.495 |
| 12 | 436.049 | 1.817 | 10.000 | 8.183 | 427.866 |
| 24 | 318.897 | 1.329 | 10.000 | 8.671 | 310.226 |
| 36 | 195.253 | 814 | 10.000 | 9.186 | 186.067 |
| 48 | 64.820 | 270 | 10.000 | 9.730 | 55.090 |
| 59 | 19.835 | 83 | 10.000 | 9.917 | 9.918 |
| 60 | 9.918 | 41 | 10.000 | 9.918 | 0 |
| Total | 69.340 | 600.000 | 530.660 |
El patrón de intereses anticipados
Este patrón tiene un impacto directo en la cuenta de resultados. En el Mes 1, el gasto financiero es de £2.211. En el Mes 60, es de solo £41. Combinado con la depreciación lineal del activo ROU, el gasto total por arrendamiento es mayor en los períodos iniciales y menor en los posteriores. Esta anticipación de gastos supone un cambio significativo respecto al antiguo tratamiento lineal de los arrendamientos operativos bajo la anterior FRS 102.
Los intereses totales de £69.340 durante el plazo del arrendamiento equivalen a la diferencia entre los pagos no descontados totales (£600.000) y el pasivo inicial (£530.660). Esto sirve como verificación útil del cálculo.
Asiento contable de reconocimiento inicial
En la fecha de inicio, el arrendatario registra el siguiente asiento:
Debe Activo por derecho de uso 530.660
Haber Pasivo por arrendamiento 530.660
Ajustes al activo ROU
Si existen elementos adicionales en la fecha de inicio, el activo ROU se ajusta:
Costes directos iniciales (p. ej., £3.000 en honorarios legales por la negociación del arrendamiento):
Debe Activo por derecho de uso 3.000
Haber Efectivo 3.000
Incentivos recibidos (p. ej., £20.000 de contribución al acondicionamiento del arrendador):
Debe Efectivo 20.000
Haber Activo por derecho de uso 20.000
Prepagos realizados (p. ej., £10.000 de primer mes pagado antes del inicio):
Debe Activo por derecho de uso 10.000
Haber Anticipos 10.000
Tras estos ajustes, el activo ROU asciende a: £530.660 + £3.000 − £20.000 + £10.000 = £523.660.
El pasivo por arrendamiento permanece en £530.660 — los ajustes solo afectan al activo ROU.
Valoración posterior
Tras el reconocimiento inicial, tanto el pasivo por arrendamiento como el activo ROU requieren valoración continua en cada período de reporting.
Pasivo por arrendamiento: devengo de intereses
Cada mes, el pago se registra mediante el método del tipo de interés efectivo:
Debe Gasto financiero 2.211
Debe Pasivo por arrendamiento 7.789
Haber Efectivo 10.000
El gasto financiero (£2.211 en el Mes 1) resulta del saldo de apertura (£530.660) multiplicado por la tasa mensual (0,4167 %). El resto del pago (£7.789) reduce el pasivo.
Activo ROU: depreciación
El activo ROU se deprecia de forma lineal durante el menor de los plazos entre la duración del arrendamiento y la vida útil del activo subyacente. Para un plazo de 5 años:
Depreciación mensual = £523.660 / 60 = £8.728
Debe Gasto por depreciación 8.728
Haber Depreciación acumulada 8.728
Impacto combinado en la cuenta de resultados
En el Mes 1, el gasto total por arrendamiento es: £2.211 (intereses) + £8.728 (depreciación) = £10.939. Bajo el antiguo tratamiento de arrendamiento operativo, el gasto habría sido de £10.000 de forma constante. Este patrón anticipado se invierte durante el plazo — en meses posteriores, el componente de intereses disminuye y el gasto total queda por debajo de £10.000.
Cuándo revaluar
El pasivo por arrendamiento debe revaluarse — no simplemente continuar con la tabla original — cuando se producen determinados eventos. La revaluación ajusta tanto el pasivo como el activo ROU.
Desencadenantes de revaluación
FRS 102 identifica cuatro categorías de eventos que desencadenan la revaluación del pasivo por arrendamiento:
1. Cambio en la evaluación del plazo del arrendamiento
Si cambia la evaluación del arrendatario sobre el ejercicio de una opción de prórroga o terminación — por ejemplo, un inquilino que inicialmente preveía resolver en el Año 3 pero ahora pretende permanecer los 5 años completos — los pagos restantes deben recalcularse y redescontarse. Esto requiere una tasa de descuento revisada en la fecha de revaluación.
2. Cambio en la evaluación de la opción de compra
Si cambia la expectativa del arrendatario sobre el ejercicio de una opción de compra (de no razonablemente cierto a razonablemente cierto, o viceversa), el precio de ejercicio se añade o retira de los pagos futuros. Esto también requiere una tasa de descuento revisada.
3. Cambio en los importes de garantía de valor residual
Si cambian los importes que se espera pagar en virtud de una garantía de valor residual, el pasivo se ajusta. Esto utiliza la tasa de descuento original.
4. Cambio en pagos futuros por índice o tasa
Cuando los pagos indexados o vinculados a una tasa cambian — por ejemplo, un ajuste anual del RPI aumenta el alquiler mensual de £10.000 a £10.300 — todos los pagos restantes se recalculan al nuevo importe y se redescontarán. Esto utiliza la tasa de descuento original.
Ejemplo: ajuste vinculado al RPI. Tras 12 meses, el pago aumenta de £10.000 a £10.300 por un incremento del 3 % del RPI. Los 48 pagos restantes de £10.300 se descuentan a la tasa anual original del 5 %:
Pasivo revisado = £10.300 × [(1 - (1,004167)^(-48)) / 0,004167]
= £10.300 × 43,422
= £447.247
Pasivo anterior (cierre Mes 12) = £427.866
Ajuste = £447.247 - £427.866 = £19.381
Asiento contable:
Debe Activo por derecho de uso 19.381
Haber Pasivo por arrendamiento 19.381
El ajuste se imputa al activo ROU, sin pasar por la cuenta de resultados.
Consejos prácticos
Usar la calculadora
En lugar de crear una hoja de cálculo desde cero, utilice nuestra calculadora gratuita de pasivo por arrendamiento FRS 102 para calcular el valor presente, generar la tabla de amortización y modelar diferentes escenarios de tasas de descuento. Admite frecuencias de pago mensuales, trimestrales y anuales y produce resultados en GBP.
Determinar el OBR
La tasa de endeudamiento obtenible (OBR) es la tasa a la que la entidad podría endeudarse por un importe similar al total de los pagos no descontados, en un plazo similar y con garantías similares. Enfoques prácticos:
- Entidades con deuda bancaria existente: Utilizar la tasa de las facilidades existentes como punto de partida, ajustada al plazo del arrendamiento
- Entidades sin endeudamiento: Obtener cotizaciones indicativas de bancos o utilizar tasas de referencia publicadas más un diferencial de crédito apropiado
- Enfoque de cartera: Agrupar arrendamientos con características similares (plazo, divisa, tipo de activo) y aplicar una tasa única
El OBR es generalmente más sencillo de determinar que la tasa de endeudamiento incremental de la NIIF 16, que requiere ajustes específicos para cada arrendamiento individual.
Gestión de períodos de carencia
Si un arrendamiento incluye un período inicial de carencia (p. ej., 3 meses gratuitos en un arrendamiento de 5 años), los pagos totales se distribuyen sobre la duración completa del arrendamiento a efectos de valoración. El pasivo se calcula sobre los pagos efectivamente debidos — pero el activo ROU refleja la totalidad del período de derecho de uso. La carencia reduce la contraprestación total, disminuyendo tanto el pasivo inicial como el activo ROU.
Exenciones para arrendamientos a corto plazo y activos de bajo valor
Dos exenciones permiten evitar el reconocimiento completo en balance:
Arrendamientos a corto plazo. Arrendamientos con un plazo residual de 12 meses o menos en la fecha de inicio (sin opción de compra) pueden registrarse como gasto de forma lineal. La exención se aplica contrato por contrato.
Activos de bajo valor. A diferencia de la NIIF 16, FRS 102 no establece un umbral monetario. Las entidades aplican su juicio — típicamente para equipos pequeños como portátiles, tabletas o mobiliario de oficina. La evaluación se basa en el valor del activo en estado nuevo, independientemente de su materialidad para la entidad.
Incluso cuando se aplican exenciones, las entidades deben revelar un análisis de vencimientos de los pagos no descontados de los arrendamientos exentos.
Otros recursos de FRS 102
Para una visión completa de todos los cambios vigentes desde 2026, incluyendo requisitos de transición, impacto en covenants y consideraciones fiscales, consulte nuestra guía sobre los cambios contables de arrendamientos FRS 102 en 2026. Para el cálculo equivalente bajo NIIF 16, consulte cómo calcular el pasivo por arrendamiento bajo NIIF 16.
Conclusión
El cálculo del pasivo por arrendamiento según la Sección 20 revisada de FRS 102 es mecánicamente sencillo — es un cálculo de valor presente — pero el juicio necesario para determinar el OBR y evaluar las opciones de plazo, combinado con la obligación continua de revaluación, lo convierten en un ejercicio de cumplimiento permanente.
La fórmula fundamental: Pasivo por arrendamiento = Pago × [(1 − (1 + r)^(−n)) / r]. Para el ejemplo práctico — £10.000/mes, 5 años, 5 % OBR — esto produce un pasivo inicial de £530.660, intereses totales de £69.340 y un patrón de gastos anticipados que difiere significativamente del tratamiento lineal bajo la norma anterior.
Determine correctamente los datos de entrada, construya la tabla de amortización, registre los asientos y supervise los desencadenantes de revaluación. La dificultad no radica en las matemáticas sino en los datos — por eso la extracción precisa de datos de arrendamiento es la base de un cumplimiento FRS 102 fiable.
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